Kira Artış Oranı 2026: Yasal Sınır Nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamayı geçmeyecek şekilde sınırlandırmıştır.

Sözleşmede daha düşük bir artış öngörülmüşse, kiracı lehine olan bu hüküm uygulanır. Sözleşmeye konulan daha yüksek artış maddeleri kiracı bakımından geçersizdir. Yabancı para birimi üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde de bu sınır uygulanır.

Yasal sınırın üzerinde kira talep eden mal sahibine karşı kiracı, kira tespit davası veya kira bedelinin uyarlanması davası açabilir. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa yeni dönem için, sonra açılırsa bir sonraki dönem için sonuç doğurur.

Beş yıllık kira süresi sonunda hâkim, hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Bu durumda bölgedeki emsaller, taşınmazın durumu, TÜFE değişimi, taşınmazın değer artışı birlikte değerlendirilir. Hâkim, bu durumda artış sınırına bağlı kalmak zorunda değildir.

Kira sözleşmesinin imzasından sonra ekonomik koşullarda olağanüstü değişiklik olması halinde, TBK 138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmü uyarınca uyarlama davası açılabilir. 2022-2024 dönemindeki yüksek enflasyon ortamı, uyarlama davalarının yoğunlaşmasına neden olmuştur.

Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: temerrüt, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa veya 10 yıllık uzama süresi sonundaki bildirim. Sözleşmenin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.