Tahliye Davaları: 10 Yıllık Uzama ve İhtiyaç Sebebi

Türk Borçlar Kanunu'nun 339 ve devamı maddeleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler içerir. Sözleşmenin süresinin dolması, tek başına tahliye sebebi değildir; kira sözleşmesi kanunda öngörülen sebepler dışında kendiliğinden yenilenir.

10 yıllık uzama süresi sonundaki bildirim: Konut kiralarında, sözleşme süresinin bitiminden başlayan 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK 347/1).

İhtiyaç sebebiyle tahliye: Kiraya veren, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir (TBK 350). İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye: Esaslı onarım, genişletme, değiştirme veya yeniden inşa amacıyla taşınmazın boşaltılması zorunluysa, kiracı tahliye edilebilir. Onarımdan sonra kiralananın eski kiracıya öncelikli olarak verilmesi gerekir (TBK 355).

Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhütte bulunmuşsa, bu tarihte tahliye davası açılabilir (TBK 352/1). Önemli koşul: taahhüt sözleşme imzasıyla aynı anda alınmamalı, sözleşmeden sonra ayrı tarihte düzenlenmelidir.

Temerrüt nedeniyle tahliye: Kiracı, bir yıl içinde iki haklı ihtarname almışsa, kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir. İki ihtar; iki farklı aylık kira borcunun ödenmemesinden kaynaklanmalıdır.

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulamaz; ancak ihtiyaç ve yeniden inşa davalarında haksız tahliye halinde kiracıya 1 yıllık kira tutarı ceza vardır (TBK 355/3).